La crise du logement expliquée à votre beau-frère sceptique

En bref — Oui, la crise du logement est réelle, et non, elle n'est pas réglée parce que « ça se loue moins vite qu'avant ». Le marché s'est détendu en surface — taux d'inoccupation remonté à 2,9 % dans les centres urbains du Québec en 2025 — mais les logements abordables restent presque introuvables, et la SCHL chiffrait en 2023 le déficit québécois à environ 860 000 logements d'ici 2030. Voici de quoi tenir le souper de famille au complet.

Vous le connaissez, le scénario. Quelque part entre le pâté chinois et le dessert, quelqu'un lance : « Voyons, une crise du logement ? Mon voisin a mis son 4 et demie à louer, il a eu trois appels en deux semaines. Dans mon temps, ça partait en deux jours. La crise est finie. »

Respirez. Passez-lui le sel. Et servez-lui ce qui suit.

Le jeu de la chaise musicale

Le marché locatif, c'est une grande partie de chaise musicale. Le taux d'inoccupation, c'est le nombre de chaises libres quand la musique arrête. En octobre 2025, selon la SCHL, il y avait 2,9 chaises libres sur 100 dans les centres urbains du Québec — contre 1,8 l'année d'avant. Voilà pour le voisin du beau-frère : oui, il y a un peu plus de chaises qu'avant.

Sauf que les chaises ne se valent pas. À Montréal, dans le quartile des loyers les plus abordables, le taux d'inoccupation était de 1,3 %. Dans le quartile le plus cher : 4,9 %. Autrement dit, les chaises libres sont presque toutes des fauteuils en cuir italien. Les chaises que le monde ordinaire peut se payer, elles, sont encore prises — et il y a une file derrière chacune. À Québec, même portrait : 2,4 % en moyenne, mais autour de 1 % dans le segment abordable.

Le FRAPRU a résumé ça d'une formule qui mérite d'être répétée au dessert : la pénurie se résorbe, mais la crise s'aggrave. On construit — beaucoup, même — mais surtout du neuf cher. La détente du marché est réelle ; elle ne se rend juste pas jusqu'aux gens qui en ont le plus besoin.

Et pendant ce temps, la musique accélère. Le loyer moyen d'un logement de deux chambres dans la région de Montréal a atteint 1 346 $ par mois en octobre 2025, en hausse de 7,2 % en un an, selon la SCHL. Pour les termes qui font lever les sourcils — inoccupation, RMR, quartile —, notre glossaire de la construction modulaire et de l'habitation traduit tout ça en français de cuisine.

Le trou de 860 000 chaises

Là, le beau-frère va dire : « OK, mais il manque combien de logements, concrètement ? »

Bonne question. En 2023, la SCHL estimait qu'il faudrait environ 860 000 logements de plus au Québec d'ici 2030 pour retrouver l'abordabilité — pas pour loger tout le monde au château, juste pour revenir à un marché où se loger ne gruge pas la moitié de la paye. Le chiffre date de 2023 et la méthodologie fédérale a été révisée depuis, mais l'ordre de grandeur, lui, n'a rien de subtil : on parle de centaines de milliers d'unités. Québec, de son côté, s'est fixé une cible de 560 000 nouvelles habitations d'ici 2034 dans sa Stratégie québécoise en habitation.

Pour donner une idée de la file d'attente : plus de 30 000 ménages attendaient un HLM au Québec selon les compilations les plus récentes. Pas 30 000 personnes qui « aimeraient ça, un plus grand balcon ». Trente mille ménages en attente d'un logement social.

« Y'a juste à construire plus » : oui, mais

C'est ici que le beau-frère sort sa carte maîtresse : « Y'a juste à construire plus. »

Il n'a pas tort sur le principe. Il sous-estime juste la commande. En 2024, le Québec a enregistré environ 48 700 mises en chantier — une hausse de 26 % sur 2023, une vraie bonne année. Et pourtant, selon l'APCHQ, il faudrait environ quadrupler ce rythme pour combler le déficit d'ici 2030. Pas l'augmenter de 10 %. Le quadrupler.

Or, on ne quadruple pas une industrie en criant ciseau. Il faut des bras — et la construction en manque chroniquement. Il faut des terrains desservis, des permis, du financement qui arrive avant la retraite du promoteur. Et il faut composer avec un détail typiquement local : l'hiver, qui gèle les chantiers pendant des mois. Construire plus, oui. Mais avec les mêmes méthodes, les mêmes bras et le même climat, l'équation ne balance pas.

La chaise pliante qui sort de l'usine

C'est là que la construction en usine entre dans la partie — pas comme baguette magique, comme multiplicateur. Pendant que la fondation se coule sur le terrain, les modules avancent à l'abri, en parallèle. Résultat documenté : McKinsey évaluait dès 2019 que le modulaire réduit les délais de projet de 20 à 50 %, et une étude de terrain financée par le département américain de l'Énergie (plus de 50 bâtiments multifamiliaux comparés) a mesuré des livraisons 25 à 30 % plus rapides en moyenne. Au Québec, le cas vedette s'appelle Rimouski : 155 logements étudiants livrés en une dizaine de mois — l'étude de cas complète est ici.

Honnêteté oblige : l'usine ne règle ni le prix des terrains, ni le zonage, ni le montage financier. Elle fabrique des chaises plus vite ; encore faut-il avoir le droit de les poser quelque part et les moyens de les payer. Pour le portrait complet — ce que le modulaire peut livrer et ce qu'il ne peut pas —, notre dossier sur la construction modulaire face à la crise du logement fait le tour sans vendre de rêve, et le guide du financement du logement abordable modulaire explique qui paye quoi. Quant aux préjugés du beau-frère sur le préfabriqué — « c'est des roulottes, ça, non ? » —, on les démonte un par un dans les mythes de la construction modulaire.

La prochaine fois que la musique arrête au souper, vous saurez quoi répondre. Et si votre organisme, votre coop ou votre municipalité cherche des chaises de plus, on regarde ça ensemble ?