La construction modulaire face à la crise du logement au Québec

En bref — La construction modulaire ne réglera pas la crise du logement à elle seule, mais elle s'attaque à son goulot le plus documenté : le temps. Les études indépendantes mesurent des projets livrés de 20 à 50 % plus vite qu'en construction traditionnelle, et les deux ordres de gouvernement — appel de projets de 500 logements préfabriqués de la SHQ, agence Maisons Canada, assurance prêt SCHL élargie au modulaire en mai 2026 — misent maintenant explicitement sur cette filière pour livrer du logement abordable.

Pour les OBNL, les offices d'habitation, les municipalités et les promoteurs, la question n'est plus « le modulaire est-il sérieux ? », mais « pour quels projets, à quelles conditions, et avec quel financement ? ». Cet article fait le point, chiffres sourcés à l'appui — y compris sur ce que le modulaire ne garantit pas.

Une crise qui change de visage : la pénurie se déplace vers l'abordable

En surface, le marché locatif québécois se détend. Selon le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL (données d'octobre 2025), le taux d'inoccupation des centres urbains de 10 000 habitants et plus au Québec est remonté à 2,9 %, contre 1,8 % un an plus tôt. La région métropolitaine de Montréal affiche le même 2,9 %, celle de Québec 2,4 % (après un creux historique de 0,9 %), et celle de Gatineau environ 3,8 %, le taux le plus élevé de la province.

Mais cette détente est trompeuse, et c'est le point central pour quiconque travaille en logement abordable. À Montréal, le quartile des loyers les plus abordables affiche un taux d'inoccupation de seulement 1,3 %, contre 4,9 % pour le quartile le plus cher, selon les données de la SCHL rapportées par Radio-Canada. Dans la région de Québec, le segment abordable tourne autour de 1 % (Radio-Canada). Autrement dit : les logements neufs et chers se libèrent, les logements abordables restent quasi introuvables.

Côté loyers, la pression ne se relâche pas. Le loyer moyen d'un logement de deux chambres dans la RMR de Montréal a atteint 1 346 $ par mois, en hausse de 7,2 % entre octobre 2024 et octobre 2025, après +6,3 % l'année précédente (SCHL via Le Devoir). La région de Québec a connu une hausse record de +6,4 %. Le Tribunal administratif du logement avait proposé pour 2025 un taux d'ajustement de base de 5,9 %, l'une des plus fortes hausses en plus de trente ans ; pour 2026, les premières indications pointent vers un taux de base de l'ordre de 3,1 % au minimum (Le Devoir). Constat de la SCHL : dans le Grand Montréal, la hausse des loyers a dépassé la hausse des revenus. Et sur les listes d'attente d'un HLM au Québec, on compte encore plus de 30 000 ménages selon les chiffres relayés par le FRAPRU — un ordre de grandeur à confirmer auprès de la SHQ, mais qui donne la mesure du retard. Le parc existant n'offre aucun répit : selon les médias, près du tiers des logements sociaux du Québec — de l'ordre de 21 500 unités — serait vétuste, malgré une enveloppe de réparations de 3,6 G$ prévue d'ici 2028 (CBC).

L'ampleur du déficit : construire beaucoup plus, beaucoup plus vite

Les cibles officielles donnent le vertige. Dans sa mise à jour de 2023, la SCHL estimait qu'il faudrait environ 860 000 logements supplémentaires au Québec d'ici 2030 pour restaurer l'abordabilité — une donnée datée, dont la ventilation provinciale doit être revalidée dans le cadre révisé de 2025, mais qui situe l'ordre de grandeur (SCHL, rapport 2023). Le gouvernement du Québec, lui, vise 560 000 nouvelles habitations d'ici 2034 dans sa Stratégie québécoise en habitation d'août 2024.

Or, même une année record ne suffit pas. Le Québec a enregistré environ 48 700 mises en chantier en 2024 (+26 % par rapport à 2023, dont 80 % en appartements locatifs), selon les données SCHL relayées par l'APCHQ. L'APCHQ prévoyait 53 000 mises en chantier en 2025 et 56 750 en 2026, et le premier semestre 2025 affichait +35 % par rapport à la même période de 2024. Malgré cela, l'association estime qu'il faudrait environ quadrupler le rythme pour combler le déficit d'ici 2030.

Le problème n'est donc pas seulement financier : c'est un problème de capacité de production. Main-d'œuvre limitée, saisons courtes, chantiers séquentiels — la construction traditionnelle plafonne. C'est exactement le verrou que la préfabrication en usine cherche à faire sauter, en transformant la construction en processus industriel qui tourne à l'année, à l'abri des intempéries.

Ce que le modulaire livre vraiment : la vitesse, d'abord

Sur la rapidité, les données indépendantes convergent — et c'est l'argument le plus solide de la filière.

Le mécanisme est simple : la fabrication des modules en usine se déroule en parallèle des travaux de fondation et d'infrastructure sur le site. Le chantier devient un assemblage. La SCHL souligne aussi les gains qualitatifs : moins d'exposition à la météo, moins de pertes de matériaux, cuisines et salles de bain installées en usine (SCHL). Nous détaillons le cas de Rimouski dans notre étude de cas sur les 155 logements étudiants modulaires, et le déroulement type d'un projet dans notre article sur les délais et l'échéancier d'un projet modulaire.

Pour du logement abordable, cette vitesse n'est pas un luxe comptable. Chaque mois gagné, c'est des intérêts intercalaires en moins, une exposition réduite à l'inflation des coûts de construction, et — surtout — des ménages logés plus tôt.

Et les coûts ? Un gain réel, mais contextuel — soyons honnêtes

C'est ici que le discours de l'industrie dérape souvent, et qu'un traitement honnête s'impose. McKinsey chiffre l'économie potentielle à jusqu'à 20 %, mais uniquement pour les acteurs qui optimisent le procédé à l'échelle — ce n'est pas automatique. Les analyses indépendantes (Urban Institute, NIBS/WSP) précisent la nuance essentielle : des économies directes de l'ordre de 10 à 20 % dans les marchés où la main-d'œuvre est chère, mais une parité de coûts, voire un léger surcoût, ailleurs. Dans ces cas, la valeur du modulaire vient surtout de la compression de l'échéancier et de la prévisibilité — pas du prix de la boîte.

Deux autres réalités financières à connaître avant de se lancer :

• La trésorerie est différente. Le modulaire exige davantage d'équité, plus tôt dans le projet : l'usine fabrique (et facture) avant que le chantier avance, alors que le financement traditionnel débourse au rythme du chantier. Des analyses citées par le Modular Building Institute documentent cet écart ; les montants exacts varient selon les projets.
• Les coûts par porte publiés ne sont pas tous comparables. Les habitations modulaires de transition de la Ville de Montréal sont revenues à 157 000 $ par logement (La Presse) — mais il s'agit de petites unités de transition, pas d'un immeuble familial de 6 à 24 logements. Ne généralisez jamais un coût par porte d'un type de projet à un autre.

Ce réalisme n'affaiblit pas le dossier du modulaire : il le crédibilise. Nous démontons les autres idées reçues dans notre article sur les mythes de la construction modulaire.

Les gouvernements embarquent : la filière est maintenant institutionnalisée

Le signal le plus fort de 2024-2026, c'est que le préfabriqué est passé du statut d'expérience à celui de politique publique, aux deux paliers de gouvernement.

Au Québec. L'entente Canada-Québec sur le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) — 900 M$ du fédéral + 900 M$ du Québec, soit 1,8 G$ pour un objectif de 8 000 logements sociaux et abordables (Québec.ca) — finance notamment l'appel de projets de la SHQ pour 500 logements hautement préfabriqués : appel de qualification en août 2024, appel de projets en janvier 2025, premières livraisons attendues en 2026 (Québec.ca). C'est le premier programme public québécois dédié au multilogement hautement préfabriqué. Et le mouvement s'est encore accéléré le 2 juillet 2026 : Québec a lancé un volet du programme FIERH de près de 1 G$ pour financer les infrastructures d'eau de quartiers de maisons préfabriquées vendues sous 350 000 $, avec un appel aux municipalités ouvert jusqu'au 18 septembre 2026 (TVA Nouvelles).

Au fédéral. L'agence Maisons Canada (Build Canada Homes), lancée le 14 septembre 2025 avec une enveloppe initiale de 13 G$, priorise explicitement le préfabriqué, le modulaire et le bois massif ; sa première initiative vise 4 000 maisons préfabriquées sur six sites, dont un à Longueuil (Cabinet du premier ministre).

Côté financement, le verrou a sauté en mai 2026. Après un projet pilote ayant financé plus de 800 logements locatifs modulaires dans cinq provinces, la SCHL a étendu son assurance prêt multilogement au modulaire dans tous ses produits, y compris APH Select, et lancé « Prefab Plus » pour les acheteurs (mise de fonds de 5 %, déboursés progressifs). L'objection classique — « les prêteurs et assureurs ne suivent pas le modulaire » — ne tient plus au Canada.

Pour le détail programme par programme (qui est admissible, pour quel type de projet, quoi vérifier avant de déposer), consultez notre guide du financement d'un projet de logement abordable modulaire.

Ce que ça change pour les OBNL, les municipalités et les promoteurs

Pour les OBNL et les coopératives, le modulaire répond au problème numéro un des projets communautaires : les années qui s'écoulent entre le montage financier et la remise des clés, pendant lesquelles les coûts dérivent et les besoins s'aggravent. Le cas UTILE à Rimouski — un OBNL, 155 logements, environ 10 mois — montre que le modèle fonctionne à l'échelle institutionnelle. Notre guide du logement abordable et communautaire modulaire couvre le processus étape par étape.

Pour les municipalités, le modulaire offre une réponse rapide à des besoins ciblés : logement pour travailleurs, sortie d'itinérance, densification douce. Les habitations de transition de Montréal en sont un exemple — avec une mise en garde utile : le projet a connu des retards liés à l'aménagement des sites et aux autorisations (La Presse). Le modulaire comprime le temps de construction ; il n'immunise pas contre les délais de permis, de zonage et de préparation de site. C'est d'ailleurs là que les municipalités ont le plus de leviers — notre chronique Chère municipalité : le logement abordable commence dans ta cour le dit sans détour.

Pour les promoteurs, l'équation est désormais surtout financière : échéancier comprimé, revenus locatifs devancés, assurance prêt SCHL accessible — contre une exigence d'équité plus précoce et une conception à geler tôt. Notre dossier sur le multiplex modulaire détaille le processus pour les immeubles de 6 à 24 logements.

Et sur la qualité, le cadre existe déjà : au Québec, un bâtiment usiné ne peut être vendu, loué ou échangé sans la certification CAN/CSA-A277, qui atteste la conformité aux codes applicables au lieu d'installation (RBQ). L'étude de terrain financée par le DOE américain a d'ailleurs mesuré une conformité et une performance énergétiques égales ou supérieures aux bâtiments comparables construits sur place.

La situation par région

La crise ne se vit pas de la même façon partout : loyers, taux d'inoccupation, capacité de chantier et programmes actifs varient d'une région à l'autre. Nous avons dressé un état des lieux du logement et de la construction modulaire pour chacune : Abitibi-Témiscamingue, Bas-Saint-Laurent, Capitale-Nationale, Centre-du-Québec, Chaudière-Appalaches, Côte-Nord, Estrie, Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine, Lanaudière, Laurentides, Laval, Mauricie, Montérégie, Montréal, Nord-du-Québec, Outaouais et Saguenay–Lac-Saint-Jean.

Les limites à garder en tête

Pour que le modulaire tienne ses promesses face à la crise, trois conditions reviennent dans tous les cas documentés :

1. Le site doit suivre l'usine. Permis, zonage, raccordements : si le terrain n'est pas prêt, la vitesse de fabrication ne sert à rien. Les retards du projet montréalais de transition l'illustrent.
2. Le financement doit épouser le calendrier industriel. Déboursés progressifs, équité disponible tôt : c'est précisément ce que les nouveaux produits de la SCHL commencent à corriger.
3. Le coût doit être jugé en coût total de projet, incluant le temps gagné — pas en prix au pied carré de la boîte. Dans certains marchés québécois, le modulaire coûtera autant que le traditionnel ; il livrera simplement des mois plus tôt, avec plus de certitude.

La crise du logement québécoise est un problème de volume, de prix et de temps. Sur le temps, la démonstration du modulaire est faite. Sur le volume, les programmes publics construisent la capacité industrielle. Sur le prix, la réponse honnête est : ça dépend du marché — et c'est en le disant clairement qu'on bâtit des projets qui tiennent leurs promesses.

Sources : SCHL (Rapport sur le marché locatif 2025 ; pénurie de logements 2023 ; communiqué du 7 mai 2026), Gouvernement du Québec (Stratégie québécoise en habitation ; appels de projets SHQ), Cabinet du premier ministre du Canada (Maisons Canada), McKinsey & Company (2019), Modular Building Institute / U.S. DOE (2024), Urban Institute, NIBS/WSP, APCHQ, FRAPRU, RBQ, Le Devoir, Radio-Canada, La Presse. Article rédigé par Jeremy Soares. Dernière mise à jour : 3 juillet 2026.