Logement et construction modulaire dans la Capitale-Nationale : état des lieux 2026

En bref — La Capitale-Nationale vit un paradoxe : la ville de Québec a autorisé environ 5 700 mises en chantier en 2025 — un bond d'environ 80 %, la plus forte croissance des grandes villes canadiennes —, mais la SCHL prévoit que son marché locatif restera sous pression jusqu'en 2027, avec un taux d'inoccupation d'environ 1,5 %. Pendant ce temps, Charlevoix invente ses propres solutions : à La Malbaie, une coopérative de 24 logements loge les travailleurs du tourisme avec l'appui direct des employeurs. Voici où le modulaire s'insère dans ce portrait.

La situation du logement dans la région

À Québec, les indicateurs s'améliorent en surface : le taux d'inoccupation de la RMR est remonté à 2,4 % en octobre 2025 — contre un creux historique de 0,9 % —, et le maire Bruno Marchand parle de « signes encourageants ». Mais la détente est inégale : dans le segment des loyers les plus abordables, le taux tourne autour de 1 %, et la hausse du loyer moyen a établi un record régional de 6,4 % en 2025 selon la SCHL. Pire : la SCHL prévoit que la RMR de Québec restera l'exception tendue du Québec, avec un taux d'inoccupation redescendant vers 1,5 % d'ici 2027 et des loyers de deux chambres en hausse de plus de 8 %, rapporte Le Soleil.

En périphérie, la dynamique est différente mais tout aussi réelle. Dans Portneuf, des villes en croissance comme Saint-Raymond, Pont-Rouge et Donnacona absorbent une partie de la demande débordant de la capitale — avec un parc locatif limité. Et dans Charlevoix, l'économie touristique bute sur le logement de sa main-d'œuvre. Le mécanisme d'ensemble est celui que nous décortiquons dans notre dossier sur la crise du logement et la construction modulaire.

La région n'échappe pas non plus à la crise des résidences pour aînés : 127 résidents ont été déplacés par des fermetures de RPA en 2025 selon l'AQRP, dont une résidence d'une centaine de places à Limoilou.

Les projets et annonces récents

À Québec même, la machine s'est remise en marche. La Ville a utilisé à deux reprises les exemptions de la Loi 31 pour accélérer des projets plus denses que le zonage — 18 projets, représentant environ 2 800 logements selon les comptes rapportés par les médias régionaux. Québec confirme par ailleurs 205 logements abordables en construction dans la capitale, livraison à l'automne 2026. En campagne municipale, le maire Marchand s'est engagé à ajouter 5 000 habitations de type unifamilial en banlieue d'ici 2029. Et selon les médias, la tour de bureaux Catherine-de-Longpré (15 étages au 1075, chemin Sainte-Foy) doit être convertie en 222 logements sociaux et abordables — un projet de plus de 79 M$ visant l'automne 2028 (Connect CRE).

Le projet le plus instructif de la région est pourtant à La Malbaie : la Coopérative de développement immobilier de Charlevoix y a construit 24 logements pour travailleurs au 100, rue John-Nairne — un chantier d'environ 5,8 M$, dont plus de 3 M$ de Québec. La formule est astucieuse : les employeurs membres de la coopérative obtiennent des droits d'attribution de logements pour leurs travailleurs, avec des loyers d'environ 680 $ à 1 040 $ et des emménagements amorcés à l'hiver 2026. À Baie-Saint-Paul, 43 logements abordables doivent suivre à l'été 2026.

Un constat honnête : au premier appel de logements hautement préfabriqués de la SHQ (11 projets, 336 logements, annoncés le 22 août 2025), aucun projet de la Capitale-Nationale n'a été retenu. Un deuxième appel de 225 unités a été lancé en septembre 2025 — le total sélectionné atteignait 566 logements à la mi-2026. Le vent tourne toutefois du côté de l'accès à la propriété : dès mai 2026, des municipalités de la région de Québec figuraient parmi celles qui lorgnaient les quartiers de maisons préfabriquées que Québec finance désormais à hauteur de près de 1 G$ (Ma Beauce).

Ce que le modulaire peut y changer

Dans la capitale, l'argument est arithmétique : quand la SCHL prévoit un marché encore plus tendu en 2027, chaque mois de chantier gagné compte. Les données indépendantes convergent — réduction des délais de projet de 20 à 50 % selon McKinsey, livraisons 25 à 30 % plus rapides mesurées sur plus de 50 bâtiments multifamiliaux par une étude de terrain financée par le département américain de l'Énergie. Les économies de coûts, elles, restent contextuelles (0 à 20 %) : le gain fiable est l'échéancier.

Dans Charlevoix et Portneuf, l'argument est structurel. Le modèle de La Malbaie — une coopérative adossée aux employeurs — se marie naturellement avec la construction en usine : nous détaillons ces montages dans nos dossiers sur les coopératives d'habitation modulaires et le logement des travailleurs en région. Et pour des villes comme Saint-Raymond, Pont-Rouge ou Donnacona, les immeubles standardisés de 24 ou 36 logements de la SHQ sont exactement le format qui change la donne sans attendre un grand promoteur ; notre guide destiné aux municipalités explique comment s'y préparer.

Dernier levier, plus discret : Québec et Baie-Saint-Paul figurent parmi les premières municipalités à avoir autorisé les unités d'habitation accessoires (UHA) par simple règlement, une possibilité ouverte par la Loi 31. Une UHA usinée posée en fond de cour est la version résidentielle de la densification douce — on en fait le tour dans notre dossier sur la mini-maison et l'UHA modulaire.

Les programmes qui s'appliquent

• PHAQ (Programme d'habitation abordable Québec) : le programme phare de la SHQ, ouvert aux OBNL, coopératives, offices d'habitation et promoteurs privés. Le budget du Québec 2026-2027 finance une nouvelle ronde de 1 000 logements abordables — la première depuis 2023.
• Initiative SHQ de multilogements hautement préfabriqués : 500 logements au premier appel, 225 au deuxième, financés par l'entente Canada-Québec de 1,8 G$ (FACL). Aucun lauréat régional à ce jour — les prochains appels sont ouverts aux milieux qui se préparent.
• SCHL — assurance prêt élargie au modulaire (mai 2026) : après un pilote de plus de 800 logements, le multilogement modulaire est assurable dans tous les produits SCHL, y compris l'APH Select.
• Maisons Canada : l'agence fédérale dotée de 13 G$ priorise explicitement le préfabriqué, le modulaire et le bois massif.

Pour le montage financier détaillé d'un projet d'OBNL ou de coopérative, voyez notre guide du financement du logement abordable modulaire.

Sources : Radio-Canada, Le Soleil, Le Charlevoisien, TVA CIMT-CHAU, Gouvernement du Québec (SHQ), SCHL, AQRP, Écohabitation. Article rédigé par Jeremy Soares. Dernière mise à jour : 3 juillet 2026.