Logement et construction modulaire sur la Côte-Nord : état des lieux 2026

En bref — La Côte-Nord n'a décroché aucun des 11 premiers projets de logements hautement préfabriqués de la SHQ, mais elle porte l'un des chantiers de logement des travailleurs les plus significatifs du Québec : les 72 logements que la Société d'expansion de Baie-Comeau (SEBC) destine aux travailleurs temporaires, annoncés en novembre 2025 et attendus en 2027 — une première pensée pour remplacer les campements traditionnels. Dans une région où le milieu réclame 1 000 nouveaux logements abordables et où la pénurie freine l'économie de Sept-Îles, la construction en usine répond point par point aux contraintes nord-côtières.

La situation du logement dans la région

Sur la Côte-Nord, la crise du logement se mesure moins en statistiques provinciales qu'en projets industriels retardés. À Sept-Îles, Radio-Canada décrit une pénurie devenue un frein direct au développement économique : les employeurs recrutent, mais les candidats ne trouvent pas où habiter. Le coût des logements disponibles a bondi d'environ 31 % à l'échelle régionale, selon les données rapportées par Radio-Canada — et l'offre abordable est si mince qu'à Baie-Comeau, un projet de 56 logements abordables a attiré plus d'une centaine de ménages sur sa liste d'attente.

Le milieu communautaire chiffre le rattrapage nécessaire à environ 1 000 nouveaux logements abordables pour l'ensemble de la Côte-Nord, selon Ma Côte-Nord. Port-Cartier vit la même réalité de ville industrielle nord-côtière : une base d'emplois solide, un parc locatif qui ne suit pas. Le mécanisme — trop peu de logements là où l'économie en demande — est celui que nous décortiquons dans notre dossier sur la crise du logement et la construction modulaire.

Une note plus lumineuse tout de même : la Côte-Nord figure parmi les seules zones du Québec sans aucune fermeture de résidence privée pour aînés (RPA) en 2025, selon le bilan de l'AQRP.

Les projets et annonces récents

L'annonce structurante est venue de Baie-Comeau en novembre 2025 : la Société d'expansion de Baie-Comeau (SEBC) construira 72 logements destinés aux travailleurs temporaires, avec une livraison visée en 2027. Le Nord-Côtier parle d'une première : le projet est explicitement conçu pour remplacer les campements de travailleurs traditionnels par du vrai logement, intégré à la ville. Dans une région habituée aux « camps » posés en marge des chantiers, c'est un changement de philosophie autant qu'un projet immobilier.

Un constat honnête s'impose par ailleurs : au premier appel de projets de logements hautement préfabriqués de la SHQ, dont les 11 gagnants (336 logements) ont été annoncés le 22 août 2025, aucun projet nord-côtier n'a été retenu. La Gaspésie voisine en a décroché trois. Rien n'est figé pour autant : un deuxième appel de 225 unités a été lancé en septembre 2025, et le total sélectionné atteignait 566 logements préfabriqués à la mi-2026 selon les communications de la SHQ. À Montréal, le Projet Acadie — 26 logements modulaires du même programme — a été installé en moins de 12 mois, permis compris : c'est l'échéancier de référence que les prochaines candidatures régionales peuvent viser.

Ce que le modulaire peut y changer

Les contraintes nord-côtières sont exactement celles que la fabrication en usine contourne le mieux. Saison de construction courte, main-d'œuvre de chantier rare et déjà mobilisée par les grands projets industriels, coûts de mobilisation élevés pour tout entrepreneur venu de l'extérieur : un immeuble fabriqué en usine, livré et posé en quelques jours, réduit chacun de ces trois obstacles (voir notre dossier sur le multiplex modulaire).

Les données indépendantes convergent sur le gain principal : McKinsey évalue la réduction des délais de projet à 20 à 50 %, et une étude de terrain financée par le département américain de l'Énergie a mesuré des livraisons 25 à 30 % plus rapides sur plus de 50 bâtiments multifamiliaux. Sur les coûts, restons lucides : les économies directes varient de 0 à 20 % selon le marché et l'échelle, et le transport sur de longues distances doit être budgété dès le départ. Le gain robuste, c'est le temps — et moins de semaines de chantier, c'est aussi moins de main-d'œuvre à loger pendant les travaux, précisément la ressource qui manque.

Le cas d'usage le plus évident reste le logement des travailleurs. Le projet de la SEBC montre que la région veut sortir du modèle des campements ; un immeuble locatif dédié, livrable en quelques mois plutôt qu'en quelques années, s'inscrit dans la même logique. Nous avons consacré un guide complet au logement des travailleurs en région. Les municipalités qui veulent préparer un terrain, un zonage et un montage financier pour les prochains appels de la SHQ trouveront la marche à suivre dans notre guide destiné aux municipalités.

Les programmes qui s'appliquent

• Initiative SHQ de multilogements hautement préfabriqués : 500 logements au premier appel, 225 au deuxième, financés par l'entente Canada-Québec de 1,8 G$ (FACL). Aucun projet nord-côtier retenu à ce jour — les prochains appels sont l'occasion à saisir.
• PHAQ (Programme d'habitation abordable Québec) : le programme phare de la SHQ, ouvert aux OBNL, coopératives, offices d'habitation et promoteurs privés. Le budget du Québec 2026-2027 finance une nouvelle ronde de 1 000 logements abordables — la première depuis 2023.
• SCHL — assurance prêt élargie au modulaire (mai 2026) : après un pilote de plus de 800 logements, la SCHL assure désormais le multilogement modulaire dans tous ses produits, y compris l'APH Select.
• Maisons Canada : l'agence fédérale dotée de 13 G$ priorise explicitement le préfabriqué, le modulaire et le bois massif.

Pour le montage financier détaillé d'un projet d'OBNL, de coopérative ou d'office d'habitation, voyez notre guide du financement du logement abordable modulaire.

Sources : Le Nord-Côtier, Radio-Canada, Ma Côte-Nord, AQRP, Gouvernement du Québec (SHQ), SCHL. Article rédigé par Jeremy Soares. Dernière mise à jour : 2 juillet 2026.