13 milliards pour le logement : où va vraiment l'argent ?

En bref — Les « 13 milliards », c'est l'enveloppe initiale de Maisons Canada, la nouvelle agence fédérale qui priorise le préfabriqué — et elle s'ajoute à l'entente Canada-Québec de 1,8 milliard (FACL), aux programmes de la SHQ et aux quelque 740 millions du dernier budget québécois. Beaucoup de chiffres, un paradoxe : pendant que les annonces pleuvent, des projets prêts à construire attendent toujours leur financement. Voici la carte de l'argent — d'où il part, par où il passe, et où il se perd en chemin.

Suivre l'argent du logement au Québec, c'est comme suivre une rivière dans un delta : un gros débit à l'entrée, des dizaines de bras à la sortie, et pas mal d'évaporation entre les deux. Prenons la carte et remontons le courant.

Le gros morceau fédéral : Maisons Canada et ses 13 milliards

Lancée en septembre 2025, Maisons Canada est une agence — pas un programme de subventions — dotée d'une enveloppe initiale de 13 milliards de dollars. Sa particularité : elle construit elle-même, sur des terrains fédéraux, et sa consigne écrite est de prioriser le préfabriqué, le modulaire et le bois massif. Première vague : environ 4 000 maisons sur six sites, dont un seul au Québec — la Pointe-de-Longueuil, un projet baptisé Longue-Rive de 1 055 logements en bord de fleuve, dont 40 % hors marché, avec un appel de qualification lancé en décembre 2025.

Avant de vous emballer : le directeur parlementaire du budget prévoit environ 26 000 unités d'ici 2029-2030 pour l'ensemble du pays. Sur un déficit québécois que la SCHL chiffrait à environ 860 000 logements en 2023, la part du lion reste à livrer par d'autres. Le dossier Longueuil au complet est dans notre état des lieux de la Montérégie.

Le tuyau Canada-Québec : le FACL et ses 1,8 milliard

Deuxième bras de la rivière : l'entente conclue fin 2023 autour du Fonds pour accélérer la construction de logements — 900 millions d'Ottawa, 900 millions de Québec, 1,8 milliard au total pour environ 8 000 logements sociaux et abordables, dont 500 destinés aux personnes en situation d'itinérance.

C'est de cette enveloppe que sort l'initiative la plus intéressante pour ce site : les multilogements hautement préfabriqués de la SHQ — 566 logements sélectionnés en deux appels de projets, avec des livraisons dès 2026. La liste ville par ville vaut le détour : les gagnants sont surtout des petites municipalités.

Le robinet québécois : SQH, PHAQ et le budget 2026-2027

Côté Québec, la toile de fond s'appelle la Stratégie québécoise en habitation : 6,3 milliards investis depuis 2018, une cible de 560 000 nouvelles habitations d'ici 2034 et un engagement de 23 000 logements sociaux et abordables. L'outil de livraison principal est le PHAQ — le Programme d'habitation abordable Québec —, dont le budget 2026-2027 a financé une nouvelle ronde : environ 740 millions sur trois ans pour l'habitation, incluant 1 000 logements abordables. C'était, fait notable, le premier appel régulier du PHAQ depuis 2023.

Mille logements, c'est beaucoup d'argent et peu de portes : le FRAPRU en réclamait 10 000 et a qualifié l'effort de « trop peu ». Année électorale oblige — les Québécois votent à l'automne 2026 —, attendez-vous à ce que chaque camp brandisse sa propre lecture de ces chiffres. Nous, on s'en tient à la calculatrice.

Là où la rivière se perd : le paradoxe du dernier kilomètre

Et voici le paradoxe qui devrait occuper plus de place dans le débat : l'argent existe, et des projets meurent quand même. En septembre 2025, La Presse documentait des projets abordables avancés — terrains acquis, plans faits — en péril à Longueuil, à quelques kilomètres du mégasite fédéral et de ses milliards. Comment ? Parce que les enveloppes ne se transforment pas toutes seules en hypothèques de chantier : entre l'annonce et la pelletée, il y a des critères de programmes qui changent, des coûts qui montent plus vite que les subventions normées, des délais d'approbation qui épuisent les promesses de vente.

C'est la leçon que tout OBNL, toute coopérative et toute municipalité devrait encadrer : le succès d'un projet ne dépend pas de la taille des enveloppes nationales, mais de la capacité à assembler trois ou quatre sources — PHAQ, FACL, financement SCHL, contribution municipale — dans le bon ordre et avant l'expiration des options. Notre guide du financement du logement abordable modulaire explique la tuyauterie programme par programme, et notre page sur les coopératives d'habitation modulaires montre le montage côté coop. Pour le contexte montréalais — où la nouvelle administration municipale a rebrassé ses propres règles —, voyez notre état des lieux de Montréal.

Où le préfabriqué entre-t-il là-dedans ? Partout où le temps coûte : plus un projet se livre vite, moins l'inflation et les frais de portage grugent la subvention. C'est un des arguments qui a convaincu Québec et Ottawa de miser sur l'usine.

Votre organisme a un projet et le vertige des programmes ? C'est précisément le genre de casse-tête qu'on aime démêler. On s'y met ?