Logement et construction modulaire au Saguenay–Lac-Saint-Jean : état des lieux 2026

En bref — Au Saguenay–Lac-Saint-Jean, la crise du logement a son épicentre dans les petites villes : selon les données d'octobre 2025 de la SCHL, le taux d'inoccupation est tombé à 0,4 % à Saint-Félicien et 0,5 % à Dolbeau-Mistassini — un marché à sec, parmi les plus tendus au Québec. La région n'a obtenu aucun projet au premier appel de logements hautement préfabriqués de la SHQ, mais les immeubles standardisés de 24 ou 36 logements de ce programme sont taillés exactement pour ses municipalités. Le portrait complet, chiffres à l'appui.

La situation du logement dans la région

Les moyennes régionales cachent l'essentiel. À Saguenay, le taux d'inoccupation s'établit à 1,3 % et à Alma à 1,5 % — déjà bien sous le seuil d'équilibre de 3 %. Mais c'est au nord du Lac que les chiffres de la SCHL (octobre 2025, rapportés par Radio-Canada) deviennent des chiffres d'urgence : 0,4 % à Saint-Félicien, 0,5 % à Dolbeau-Mistassini. Concrètement, dans ces villes, un logement libre est une anomalie statistique.

Les loyers suivent : à Saguenay, le loyer moyen est passé d'environ 581 $ à 846 $ entre 2018 et 2024, une hausse d'environ 45 % selon Le Quotidien. Et la pression ne touche pas que les locataires actifs : le Saguenay–Lac-Saint-Jean a été la troisième région la plus touchée par les fermetures de résidences privées pour aînés en 2025, avec 108 résidents déplacés selon le bilan de l'AQRP — un enjeu auquel nous consacrons un dossier sur la résidence pour aînés modulaire.

Pour des villes de 5 000 à 25 000 habitants comme Roberval, ou des municipalités en croissance comme Saint-Honoré et Hébertville, le problème se double du défi classique des régions : les promoteurs conventionnels s'y déplacent rarement pour 20 ou 30 logements. On explique cette mécanique dans notre dossier sur la crise du logement et la construction modulaire.

Les projets et annonces récents

La bonne nouvelle : le milieu bouge. À Alma, la Ville veut accélérer la cadence — un immeuble d'une soixantaine de logements (dont une quarantaine abordables) a été annoncé à l'automne, et environ 216 unités devraient être autorisées d'ici la fin de 2026, selon Le Lac-St-Jean. À Saint-Félicien — la ville au taux d'inoccupation le plus bas de la région —, 24 logements abordables sont planifiés pour 2026.

À Saguenay, deux projets illustrent la diversité des besoins : dans l'arrondissement de Chicoutimi, un immeuble de 23 logements sociaux et abordables pour de jeunes adultes ayant des besoins particuliers est en construction, confirmé par Québec ; et l'organisme Mission Unitaînés ajoute 100 logements abordables pour aînés, selon Radio-Canada — une réponse directe aux fermetures de RPA. La Ville de Saguenay utilise par ailleurs ses « superpouvoirs » de la Loi 31 en habitation (densification, accélération de projets), rapporte Le Quotidien.

Un constat honnête s'impose toutefois : au premier appel de logements hautement préfabriqués de la SHQ, dont les 11 gagnants (336 logements) ont été annoncés le 22 août 2025, aucun projet du Saguenay–Lac-Saint-Jean n'a été retenu. Un deuxième appel de 225 unités a été lancé en septembre 2025, portant le total sélectionné à 566 logements préfabriqués à la mi-2026 — et rien n'empêche la région de se positionner pour la suite.

Ce que le modulaire peut y changer

Quand le taux d'inoccupation est à 0,4 %, chaque mois de chantier compte double. C'est le gain le mieux documenté du modulaire : réduction des délais de projet de 20 à 50 % selon McKinsey, et des livraisons 25 à 30 % plus rapides mesurées sur plus de 50 bâtiments multifamiliaux par une étude de terrain financée par le département américain de l'Énergie. La fabrication avance en usine pendant que le terrain se prépare, et l'immeuble se pose en quelques jours (voir notre dossier sur le multiplex modulaire).

L'autre avantage est structurel : les immeubles standardisés de 24 ou 36 logements de l'initiative SHQ sont précisément pensés pour des municipalités comme Saint-Félicien, Dolbeau-Mistassini ou Roberval — assez de besoins pour remplir l'immeuble, pas assez de volume pour attirer un chantier conventionnel. Les municipalités qui veulent préparer un terrain, un zonage et un porteur de projet pour les prochains appels trouveront la marche à suivre dans notre guide destiné aux municipalités.

Restons lucides sur les coûts : les économies directes varient de 0 à 20 % selon le marché et l'échelle. Le modulaire n'est pas un rabais automatique — c'est une machine à comprimer les échéanciers, dans une région où c'est exactement ce qui manque.

Les programmes qui s'appliquent

• Initiative SHQ de multilogements hautement préfabriqués : 500 logements au premier appel, 225 au deuxième, financés par l'entente Canada-Québec de 1,8 G$ (FACL). Aucun projet régional retenu à ce jour — une occasion à saisir aux prochaines rondes.
• PHAQ (Programme d'habitation abordable Québec) : le programme phare de la SHQ, ouvert aux OBNL, coopératives, offices d'habitation et promoteurs privés. Le budget du Québec 2026-2027 finance une nouvelle ronde de 1 000 logements abordables — la première depuis 2023.
• Loi 31 et ses « superpouvoirs » municipaux : Saguenay les utilise déjà pour densifier et accélérer — un levier que toute municipalité de la région peut activer.
• SCHL — assurance prêt élargie au modulaire (mai 2026) : après un pilote de plus de 800 logements, le multilogement modulaire est désormais assurable dans tous les produits SCHL, y compris l'APH Select.

Pour structurer le montage financier d'un projet d'OBNL, de coopérative ou d'office d'habitation, voyez notre guide du financement du logement abordable modulaire.

Sources : Radio-Canada, Le Quotidien, Le Lac-St-Jean, Gouvernement du Québec (SHQ), AQRP, SCHL. Article rédigé par Jeremy Soares. Dernière mise à jour : 2 juillet 2026.