+55 % à Val-d'Or : pourquoi les loyers explosent en région

En bref — Parce qu'en région, le marché locatif est minuscule, que personne n'y a construit pendant vingt ans, et que l'emploi — mines, usines, tourisme, santé — y attire d'un coup plus de travailleurs qu'il n'y a de portes. Résultat mesuré : des loyers moyens en hausse d'environ 55 % à Val-d'Or et 43 % à Rouyn-Noranda depuis 2018, une inoccupation de 0,4 % à Saint-Félicien, et des employeurs qui achètent des maisons pour loger leur monde. La crise du logement n'est plus une histoire de métropole.

Pendant des années, « crise du logement » rimait avec Montréal. Les régions, elles, avaient la réputation inverse : des loyers doux, des logements qui s'éternisaient sur Kijiji.

Ouvrez les données de 2025-2026 et le portrait s'inverse. Pendant que les centres urbains du Québec respiraient un peu — 2,9 % d'inoccupation en moyenne selon la SCHL —, des villes entières de région fonctionnaient sous 1 %. À ce niveau-là, on ne parle plus d'un marché serré ; on parle de chaise musicale sans chaises.

Le cas d'école : l'Abitibi minière

Val-d'Or : loyer moyen en hausse d'environ 55 % depuis 2018, selon les données rapportées par Radio-Canada. Rouyn-Noranda : environ 43 %. Inoccupation sous 1 % à Amos, Rouyn et Val-d'Or. Et environ 900 migrants internationaux arrivés dans la région en 2025 pour combler des postes — qui cherchent tous un logement dans un parc qui n'a presque pas grossi.

La mécanique locale a même produit un phénomène qu'on croyait d'un autre siècle : des compagnies minières qui achètent des maisons pour loger leurs employés. Quand l'employeur devient votre concurrent d'enchère avec un budget d'entreprise, le duel est réglé d'avance. S'ajoute le paradoxe du fly-in/fly-out : des travailleurs qui gagnent leur paye dans la région sans y vivre — la richesse se crée là, se loge ailleurs. On détaille tout ça dans notre état des lieux de l'Abitibi-Témiscamingue.

La même équation, d'une région à l'autre

Changez les noms propres, gardez la formule. Au Lac-Saint-Jean, la SCHL mesurait en octobre 2025 des taux d'inoccupation de 0,5 % à Dolbeau-Mistassini et 0,4 % à Saint-Félicien — les loyers moyens de Saguenay ont grimpé d'environ 45 % entre 2018 et 2024, passant d'environ 581 $ à 846 $ par mois selon les chiffres rapportés par Le Quotidien. Le portrait complet est dans notre page Saguenay–Lac-Saint-Jean.

Au Bas-Saint-Laurent, les groupes communautaires sonnaient l'alarme en février 2026 : hausses d'environ 14 % en un an à Rimouski et 10 % à Matane selon les données rapportées par les médias régionaux. Sur la Côte-Nord, la pénurie est carrément décrite comme un frein au développement économique de Sept-Îles, et un immeuble abordable de Baie-Comeau a vu sa liste d'attente dépasser la centaine de ménages. Notre état des lieux du Bas-Saint-Laurent suit le dossier de près.

Pourquoi partout en même temps ? Trois ingrédients qui se renforcent :

1. Un parc minuscule et vieux. Dans une ville de 10 000 habitants, quelques dizaines de logements loués ou retirés du marché suffisent à faire basculer le taux d'inoccupation.
2. Vingt ans sans construction locative. Les promoteurs conventionnels ont déserté les petits marchés : chantier trop cher, marge trop mince, main-d'œuvre introuvable sur place.
3. Un choc de demande soudain. Grands projets industriels, recrutement international, télétravailleurs des villes : la demande arrive par autobus, l'offre par compte-gouttes.

Et là-dedans, le modulaire change quoi ?

Il s'attaque au deuxième ingrédient — le seul qui soit vraiment réparable à court terme. Construire un immeuble locatif conventionnel à Val-d'Or ou à Matane, c'est importer des travailleurs qu'on ne peut pas loger pour bâtir des logements qui manquent : le serpent qui se mord la queue. Fabriquer les logements en usine et les assembler sur place en quelques semaines contourne le nœud — le gros de la main-d'œuvre reste à l'usine, et le village reçoit un bâtiment presque fini. C'est exactement la logique derrière le logement pour travailleurs en région, et derrière le choix de la SHQ d'envoyer ses premiers immeubles préfabriqués dans des municipalités comme Cap-Chat et L'Isle-aux-Allumettes plutôt qu'au centre-ville de Montréal.

Soyons clairs sur les limites : le modulaire ne baisse pas les loyers existants et ne règle pas la spéculation. Il fait une chose — ajouter des portes vite, là où personne d'autre ne construit. Dans un marché à 0,4 % d'inoccupation, c'est précisément la chose qui manque. Pour la mécanique de base — pourquoi un taux d'inoccupation sous 3 % fait grimper les loyers —, notre explication de la crise pour le souper de famille donne les clés.

Votre municipalité ou votre employeur régional vit cette équation en ce moment ? Il existe des programmes taillés exactement pour ça. On regarde ensemble ?